In questo dossier
- 1. La Lombardia, non soltanto Milano
- 2. Il moroso: problema reale, spiegazione sufficiente?
- 3. Milano: il caso che apre il problema
- 4. Undicimila alloggi fuori produzione
- 5. Gli sfitti sono davvero tutti da rifare?
- 6. Quando lo sfitto diventa occasione di rigenerazione
- 7. Carate Brianza: quando i numeri diventano vita quotidiana
- 8. Due Pinco Pallo, due modi di gestire lo stesso problema
- 9. Seqens: non meno personale, ma un'altra macchina
- Conclusione: la domanda che resta
- Fonti principali
La domanda
Per anni, quando nelle case popolari mancava una manutenzione, un intervento tardava o un appartamento restava vuoto, la risposta era sempre pronta: i morosi.
Sono loro che non pagano. Sono loro che tolgono risorse alla manutenzione. Sono loro che impediscono ad ALER di fare ciò che dovrebbe.
Ma i conti raccontano una storia meno comoda.Il sistema ALER lombardo gestisce un patrimonio enorme, ma una parte rilevante degli alloggi resta fuori dal circuito dei contratti. Nel caso più grande e meglio documentato, Milano, il peso della macchina appare molto elevato rispetto ai canoni prodotti.
Forse il problema non è soltanto chi non paga. Forse il moroso è diventato anche una spiegazione molto comoda.
1. La Lombardia, non soltanto Milano
L'indagine riguarda il sistema ALER lombardo, articolato in cinque aziende territoriali: Milano; Varese-Como-Monza Brianza-Busto Arsizio; Bergamo-Lecco-Sondrio; Brescia-Cremona-Mantova; Pavia-Lodi.
Milano non è la media della Lombardia. È il caso di studio centrale perché concentra il patrimonio più grande, dispone dei dati più completi e permette un confronto più pulito con operatori esteri di scala analoga.
Il problema è regionale. Milano è il laboratorio dove possiamo misurarlo meglio.
2. Il moroso: problema reale, spiegazione sufficiente?
La morosità esiste e pesa. Sarebbe scorretto negarlo. Ma trasformarla nella spiegazione automatica di ogni ascensore fermo, ogni giardino abbandonato, ogni caldaia in blocco o ogni appartamento vuoto significa saltare una domanda: quanto denaro viene assorbito dalla struttura prima ancora che inizi la manutenzione materiale?
Nel materiale raccolto compare, per esempio, un dato 2025 del territorio bergamasco: circa 3,56 milioni di euro non incassati su 21,4 milioni di canoni emessi, poco più del 16%. Non è una media lombarda e non va trasferito automaticamente a Milano. Serve però a mettere le proporzioni sul tavolo.
Quando non arriva il giardiniere, quanto dipende davvero dall'inquilino che non paga e quanto dal costo della macchina che amministra quel canone?
3. Milano: il caso che apre il problema
ALER Milano dispone di circa 53 mila alloggi sociali. I contratti attivi sono circa 41 mila. La differenza è superiore a 11 mila unità.
Sul lato dei costi, la ricostruzione di questa indagine porta la macchina — personale più spese generali e amministrative, manutenzione materiale esclusa — a circa 66,7 milioni di euro l'anno. Rapportati a circa 80,9 milioni di canoni sociali, significa che la struttura si colloca nell'ordine di quattro quinti delle entrate da canone.
| Voce | Ordine di grandezza |
|---|---|
| Canoni sociali di riferimento | circa 80,9 mln € |
| Macchina: personale + generali/amministrative | circa 66,7 mln € |
| Manutenzione materiale | esclusa dal calcolo |
Se una quota così grande dei canoni viene assorbita prima della manutenzione, il problema è davvero soltanto che qualcuno non paga?
4. Undicimila alloggi fuori produzione
Nel caso Milano, la differenza tra alloggi sociali e contratti attivi è di circa 11.716 unità, poco più del 20% del patrimonio sociale considerato.
Le categorie amministrative possono essere diverse: turnover, manutenzione, programmi di recupero, indisponibilità tecnica. Ma dal punto di vista economico un alloggio senza contratto non produce il canone ordinario di un alloggio assegnato.
Se quei 11.716 alloggi producessero anche solo 200 euro al mese, il flusso potenziale sarebbe di circa 28 milioni di euro l'anno.
Con la stessa macchina, senza tagliare personale, aumenterebbero le entrate e il peso percentuale della struttura scenderebbe drasticamente.
Mancano le entrate, oppure il sistema rinuncia a una parte delle entrate che il proprio patrimonio potrebbe generare?
5. Gli sfitti sono davvero tutti da rifare?
Per un appartamento medio di 75 metri quadrati, i prezzi milanesi di una ristrutturazione seria portano facilmente il conto nell'ordine di 45-60 mila euro.
Nei programmi pubblici di recupero, invece, gli ordini di grandezza medi risultano spesso più bassi. Questo lascia due possibilità: o i fondi medi previsti sono insufficienti rispetto ai lavori realmente necessari, oppure dentro la categoria degli alloggi da recuperare convivono situazioni molto diverse.
Alcuni appartamenti possono richiedere interventi profondi. Altri potrebbero avere bisogno di porte, sanitari, pavimenti, vetri, tinteggiatura o adeguamenti molto più limitati.
Se il costo medio pubblico di recupero è inferiore a quello di una ristrutturazione completa a prezzi milanesi, quanti alloggi hanno davvero bisogno di essere rifatti da zero?
6. Quando lo sfitto diventa occasione di rigenerazione
Gli alloggi vuoti non sono necessariamente 11.716 problemi isolati. Se in un edificio c'è un solo appartamento libero, si interviene sul singolo alloggio. Se invece la concentrazione degli sfitti diventa elevata, il ragionamento cambia: la manutenzione può diventare rigenerazione.
Una parte degli immobili più vecchi potrebbe inoltre essere composta da tagli pensati per nuclei familiari più numerosi di quelli che oggi chiedono un alloggio pubblico. Dove tecnicamente possibile, una riqualificazione organica può ridistribuire gli spazi e perfino aumentare il numero finale delle unità assegnabili.
Non sappiamo quanto sia grande questa quota. Ma esistono programmi di rigenerazione su interi complessi ERP: abbastanza per rendere legittima la domanda.
Quanti sfitti sono casi singoli e quanti appartengono a fabbricati dove un intervento organico potrebbe restituire più case di quante ce ne siano oggi?
7. Carate Brianza: quando i numeri diventano vita quotidiana
Carate Brianza non è un contesto normalmente associato al degrado urbano. È un comune residenziale della Brianza. Proprio per questo il caso ALER locale è utile: permette di osservare i problemi di gestione senza poterli attribuire facilmente al quartiere o all'ambiente circostante.
L'ascensore: il pulsante d'emergenza non basta
Lunedì 3 agosto, intorno alle 20, una coppia con due cani prende l'ascensore per raggiungere il piano terra. La cabina arriva al piano ma le porte non si aprono. Fuori ci sono più di 30 gradi. Dentro, le due persone iniziano a sudare e i cani ad ansimare.
I due sono usciti senza telefono. Usano quindi il pulsante d'emergenza. Dall'altra parte risponde l'assistenza. Viene spiegato che le porte non si aprono, ma l'intervento non arriva. A chiamare i Vigili del Fuoco è un vicino che si accorge di ciò che sta succedendo.
I soccorritori cercano prima il locale tecnico, senza riuscire a individuarlo con l'aiuto degli abitanti. Alla fine devono utilizzare attrezzature pneumatiche per aprire le porte. Dopo oltre un'ora le due persone e i due animali vengono liberati, provati dal caldo, dallo stress e dalla permanenza forzata nella cabina.
L'ascensore resta danneggiato e fuori servizio. Tredici giorni dopo gli inquilini non sanno ancora quando tornerà operativo. Nello stabile vivono anche persone con disabilità gravi. Chi prova a contattare l'azienda incaricata riferisce di trovare una voce elettronica e, dopo l'attesa, la telefonata cade.
Un appalto può essere perfettamente regolare sulla carta. Ma chi controlla che, quando qualcuno resta chiuso dentro, la catena funzioni davvero?
Riscaldamento e acqua calda: il problema che ritorna
Via Kennedy ha già una storia pubblica. Nel novembre 2018 Prima Monza raccontava delle otto palazzine ALER rimaste al gelo e di una vicenda arrivata fino in Consiglio regionale. La questione riguardava lavori già eseguiti e la richiesta di capire chi li avesse ordinati, quanto fossero costati e perché il problema non fosse stato risolto.
Gli interventi successivi non sembrano aver chiuso definitivamente il problema. Secondo testimonianze raccolte oggi, le palazzine 9 e 11, riqualificate e suddivise in più appartamenti, continuano a soffrire di un sistema termico fragile: il riscaldamento resta legato alla vecchia centrale comune, mentre la produzione di acqua calda è stata separata.
Perfino il 15 agosto 2026 sono stati segnalati nuovi problemi con l'acqua calda, a conferma che le criticità già documentate nel 2018 non appartengono soltanto al passato.
Verde, infiltrazioni e sicurezza
Le segnalazioni raccolte a Carate riguardano anche giardini lasciati crescere fino a diventare difficili da controllare, robinie spontanee ormai arrivate a ridosso delle facciate, rami che raggiungono i tetti e possono spostare tegole favorendo infiltrazioni, oltre al rischio legato ai temporali stagionali.
In un'area già segnalata anni fa come buia e poco sicura, la vegetazione fuori controllo aveva contribuito a creare una zona schermata dalla strada. Un tentativo di furto in un'abitazione e altri episodi nel complesso portarono molti residenti a installare inferriate. Il punto non è attribuire i furti ad ALER: è mostrare come una manutenzione apparentemente secondaria possa avere ricadute concrete anche sulla percezione di sicurezza.
Anche qui compare il rimpallo: durante lo sfalcio gli alberi vengono rinviati alla potatura; durante la potatura alcuni vengono indicati come comunali. Intanto continuano a crescere.
8. Due Pinco Pallo, due modi di gestire lo stesso problema
Il caso Carate prepara il confronto più importante del dossier. Immaginiamo due figure simboliche: il Pinco Pallo italiano e il Pinco Pallo francese. Non sono persone reali, ma due modelli di organizzazione.
Nel modello ALER che emerge dai documenti, una parte rilevante del lavoro tecnico passa attraverso struttura interna, pratiche, sopralluoghi, gare, professionisti e imprese esterne. Il tecnico coordina, verifica, affida. Ma il presidio quotidiano del fabbricato non coincide necessariamente con quella funzione.
Nel modello Seqens, invece, circa 700 gardiens presidiano direttamente il patrimonio. Prendono in carico gli alloggi vacanti, seguono le visite, controllano i lavori eseguiti dalle imprese, gestiscono manutenzione e stato dell'alloggio durante il turnover.
Il Pinco Pallo francese non deve riparare personalmente l'ascensore. Deve sapere che è rotto, sapere chi deve intervenire, verificare che intervenga e sapere quando tornerà in servizio.
9. Seqens: non meno personale, ma un'altra macchina
Seqens gestisce circa 112 mila alloggi e dispone di circa 1.730 collaboratori. Non è quindi un'organizzazione efficiente perché ha pochi dipendenti: ne ha molti. La differenza è dove sono impiegati e quanto pesa la struttura rispetto ai canoni.
La ricostruzione del dossier porta il costo della macchina Seqens, manutenzione materiale esclusa, intorno al 27% dei canoni. La distanza con Milano non è una classifica matematica perfetta: i sistemi nazionali sono diversi. Ma è abbastanza ampia da rendere inevitabile una domanda sul modello organizzativo.
Se un grande gestore sociale può avere più personale, più presidio diretto e una struttura che pesa molto meno sui canoni, quanto del problema ALER è davvero inevitabile?
Conclusione: la domanda che resta
Il filo che unisce tutto non è «ALER spreca». Sarebbe una conclusione troppo facile. Il filo è un altro: la macchina assorbe risorse, una parte rilevante del patrimonio resta fuori produzione e il controllo quotidiano sugli immobili e sugli appaltatori appare, almeno nei casi osservati, discontinuo.
Più il patrimonio resta vuoto, meno canoni entrano. Meno canoni entrano, più pesante diventa la struttura in percentuale. Poi la scarsità di risorse torna a giustificare il mancato intervento. È un circuito che rischia di autoalimentarsi.
ALER si nasconde dietro i morosi per non intervenire? I dati non permettono una sentenza. Ma rendono sempre meno sufficiente la risposta: «mancano i soldi perché gli inquilini non pagano».
Fonti principali
- ALER Milano — Bilancio consuntivo 2025.
- ALER Milano — Prospetto canoni 2025.
- ALER Milano — Dotazione organica e dati sui pagamenti 2026.
- Regione Lombardia e Consiglio regionale — atti su ERP, alloggi sfitti, recupero e sostegno alle ALER.
- Prima Monza, 20 novembre 2018 — «Case Aler di Carate al gelo, la vicenda in Regione».
- Piani annuali dell'offerta abitativa e documentazione territoriale di Carate Brianza.
- Seqens — Rapport annuel 2025 e conti sociali 2024.
- Seqens — schede ufficiali delle mansioni dei gardiens.
- Riferimenti di mercato 2026 per i costi di ristrutturazione a Milano.
- Testimonianze dirette raccolte in un complesso ALER di Carate Brianza, agosto 2026.